Коммерческая недвижимость после пандемии. Тренды 2020

09:00 26 октября 2020

Версия для печати

Европейский берег

2020 навсегда останется годом грандиозных экономических перемен. Каждый сегмент рынка изменился. Рынок коммерческой недвижимости - не исключение. 

Что произошло с коммерческой недвижимостью в России во время кризиса?

Весь мир встал на паузу. Не остановился, но занял позицию выжидания. Множество бизнесов обанкротилось, часть до сих пор не в силах платить арендную плату. Уровень зарплат у сотрудников снизился, а безработица начала расти. С депозитов массово начали снимать денежные средства. 

В Тюмени пик снижения бизнес-активности пришел на март - июнь. Остановились сделки и по аренде и по купле-продаже недвижимости. Тех, кто все-таки шел на риск было несчетно мало. Начиная с мая, курс сменился на медленный, но стабильный рост в сфере. В основном, активно стал проявлять себя сегмент аренды. Покупка коммерческой недвижимости подключилась только в июле. 

Не смотря на паузу, покупка недвижимости, в том числе и коммерческой, остается традиционно стабильным и безопасным методом вложения финансовых средств. 

Новостройки vs Вторичка.  Куда вложиться, чтобы не потерять деньги?

Все зависит от ваших целей и сегмента бизнеса. Рассмотрим каждый вариант вложения подробнее.

Риски при покупке вторичной недвижимости

− Отсутствие прозрачности в истории помещения. Например, вы покупаете коммерцию на аукционе или после банкротства. Есть вариант столкнуться с проблемами не сразу, а по истечение нескольких лет. Проследить всю историю вторичного помещения - проблематично.

− Высокий процент износа зданий. В Тюмени и в России в целом большой процент коммерческой недвижимости приходится на старый фонд. Те самые хрущевки, сталинки и панельки. Это значит, что с каждым годом повышается физический износ, а стоимость помещения снижается. 

− Наличие старого жилого фонда рядом. Пансионаты, общежития, ветхие жилые дома зачастую говорят о низкой степени платежеспособности населения. А значит и прибыльность - под большим вопросом. Сюда же можно отнести и старый фонд, где живут пенсионеры. Им нужны продукты, но не салоны красоты или кофейни.

− Проблемы с парковкой. В то время, когда строили эти дома, о парковке думали в последнюю очередь, так как вопрос о том, где оставить автомобиль стоял не так остро. Поэтому проблема парковочных, а также мест для погрузки-выгрузки остается нерешенной. Здесь до сих пор машины стоят на газонах и тротуаре либо вдали от вашего здания, где-то во дворах. А значит автоматически теряется трафик.

Однако у коммерческой недвижимости на вторичном рынке есть ряд плюсов. 

+ Высокая заселенность. Дома заселены на 100% и люди там живут годами.  

+ Наличие готовой инфраструктуры. Вокруг школы, сады, банки, остановки общественного транспорта. 

+ Возможность купить помещение с хорошим арендатором, который стабильно является участником рынка на протяжении десятков лет

+ Вторичка чаще дешевле, чем новостройка. 

Теперь рассмотрим особенности вложения в новую коммерческую недвижимость. Начнем также с рисков:

− Относительно высокая цена помещений. В Тюмени стоимость коммерческих помещений варьируется от 65 000 р. до 230 000 р. за квадрат. 

− Низкая плотность населения. Новый дом, процент заселенности низкий на сдаче, есть период отложенной прибыли. Нужно ждать полного заселения района. 

− Отсутствие необходимой инфраструктуры на старте. В новом районе изначально может не быть детских садов, банков или остановок общественного транспорта. Все появляется постепенно.  

− Необходимость решать вопрос с ремонтом. Помещения сдаются в черновой отделке, максимум - стяжка на полу и потолок в черновой. Однако если вы приобретаете недвижимость для сдачи в аренду, ремонт делается силами арендатора. 

Преимущества вложений в новостройки  

Юридическая чистота. Вы можете быть уверены, что покупаете полностью “чистый” объект - без обременений, предыдущих собственников и третьих лиц. Покупаете и спите спокойно.

Возможность открыть точку первым в микрорайоне. Это огромный плюс. Весь трафик будет проходить через вашу точку. Например, вы владелец фитнес-клуба. Жителям удобнее ходить в зал рядом с домом, чем ехать в центр или даже соседний район. 

Новые комплексы - новый уровень жизни. Современные семьи переезжают с целью повысить качество жизни, им важно, чтобы рядом были парки, бульвары, современные места для отдыха, а следовательно и соответствующая инфраструктура в шаговой доступности. Это выгодно для открытия или расширения бизнеса.

Рост цены на перепродажу. В отличие от вторички, коммерция в новостройке растет в цене. Поэтому вкладываемся на котловане -  и за два года получаем выгоду в 20%, так как именно в этот момент застройщики предлагают самую выгодную цену.

Возможность внести изменения на этапе проектирования. Приобретение помещений на этапе котлована позволяет скорректировать планировку под конкретный бизнес, а значит экономит ваши средства на ремонте.  

Помещение в уникальной локации. Новые микрорайоны отличаются комплексной застройкой - новая инфраструктура, новые детские сады и школы, парки и бульвары с торговыми галереями. А значит бизнес будет иметь хорошие перспективы роста. 

5 локаций в Тюмени, где вы найдете выгодные коммерческие помещения 

Микрорайон Заречный - уже заселенный район с высоким трафиком. Выгодно вложиться в коммерцию можно, к примеру, в жилом комплексе “Европейский берег” - уникальная локация с собственным выходом на набережную и новый пешеходный мост через Туру. Вдоль пешеходного бульвара располагаются торговые помещения. В продаже на сегодня 6 помещений различной площади. 

Мыс - популярный район для тех, кто переезжает из других городов или районов Тюмени. Главный центр притяжения - крупнейший в городе торгово-развлекательный комплекс “Сити Молл”. Трафик высокий -  только в трех очередях "Звездного" проживает более 10 тысяч человек. В районе налаженная транспортная инфраструктура, рядом с ТЦ парковка на 1000 мест. В том же “Звездном” доступны для покупки более 15 вариантов коммерческих помещений.

Московский тракт - добираться до района удобно, благодаря развитой транспортной инфраструктуре. Плотность населения высокая, а значит поток посетителей будет стабильным. Кроме того, здесь располагается ТЦ Колумб, который обеспечит дополнительный трафик. Коммерцию в новом доме можно приобрести в жилом комплексе “Квартал на Московском” - там доступно несколько вариантов.

Район Плеханово - активно застраивающийся район. Инфраструктура медленно появляется. Поэтому перспективы развития бизнеса высокие, конкуренция ниже. Недавно открылись продажи в новом квартале  “Колумб”, а уже в конце октября - начале ноября в продажу поступят коммерческие помещения. Можно успеть попасть в число первых. 

Центральный район - транспортные маршруты, по которым передвигается население всего города. Добраться будет удобно из любой точки. Трафик здесь тоже высокий. Предложения по коммерции в основном в старом фонде, однако можно найти варианты и в  новостройках. Здесь строится проект “Сердце Сибири” с уютными закрытыми дворами, технологичными решениями паркинга и стильной архитектурой. В “Сердце Сибири” продажи коммерции стартуют в конце октября - ноябре. 

Создает эти жилые комплексы “Страна Девелопмент”. Площадь помещений для бизнеса начинается от 49 м.кв, у каждого предусмотрен отдельный вход, высота потолков 3,6 м, панорамное остекление. Цены стартуют от 6,6 млн. р. 

Особенность этих коммерческих помещений еще и в том, что застройщик предлагает полноценную доходную недвижимость. Что это значит? 

Совместно с компанией MallTeam, они обеспечивают сдачу вашего помещения по рыночной арендной ставке. Простыми словами, вы покупаете недвижимость уже с арендатором. А значит после покупки вам не нужно будет тратить время на самостоятельный поиск арендатора или ремонт помещения - уже с первого месяца вы начнете получать доход. 

Узнать подробнее о вариантах коммерческих помещений, получить консультацию по доходной недвижимости, а также записаться на экскурсию по микрорайону можно по телефону +7 (3452) 66-73-94.