Эксперт рассказал о трех сценариях развития рынка недвижимости России

16:36 14 октября 2024

Версия для печати

Фото предоставлены ГК "А101"

Рынок недвижимости России очень зависит от программ ипотечного кредитования. Что ожидать от рынка в 2025 году в связи с отменой льготной ипотеки на новостройки и изменениями в других программах, как эти и другие факторы отразятся на отрасли в целом, об этом рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов одного из крупнейших застройщиков Москвы - Группы компаний "А101" Рустам Азизов.  

С момента отмены ипотеки с государственной поддержкой прошло более трех месяцев. Для многих людей, кто не успел ею воспользоваться, покупка недвижимости стала невозможной. Если взять для примера квартиру в одном из районов Новой Москвы стоимостью 12 миллионов, то раньше ставка по ипотеке могла составлять 6% – ежемесячный платеж около 60 тысяч рублей. Сейчас же ставка без господдержки возросла до 21% и платеж уже достигает 180 тысяч рублей. И если бы эта сумма шла на погашение долга… На долг из этой суммы отправится буквально 2 500 рублей, остальное – проценты банку. В итоге переплата составит более 33 миллионов рублей, что существенно больше стоимости самой квартиры. Как с этим жить?

Рустам Азизов на текущий момент видит три варианта развития событий: негативный, нейтральный и позитивный.  

Пессимистичный сценарий

1 января 2025 года вступит в силу "Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков". В нем закрепят основные условия ипотечных кредитов. Требований там много, но самые неприятные – первоначальный взнос только за счет заемщика (без кэшбэка от застройщика), а еще у банков с застройщиками больше не получится запускать кредиты по сниженным ставкам – даже по льготным программам. При этом ключевая ставка может взлететь до 20%, а, возможно, и выше. С недавними новостями о принятии Стандарта этот вариант наиболее близок к реальности.

При этом некоторые банки уже ввели дополнительные комиссии с застройщиков за любой ипотечный кредит не по госпрограммам, этот процесс, скорее всего, продолжится. То есть даже если найдется человек, согласный взять ипотеку под 25%, он еще и заплатит за квартиру примерно на 10% больше. И банки тут ни при чем.

У Центрального банка РФ есть норматив по полной стоимости кредита (ПСК). Это, по сути, вообще все расходы, связанные с ипотекой: проценты по кредиту, страховка, оценка и т.п. По требованиям ЦБ, верхнюю границу ПСК нельзя нарушать. Но сейчас ставки по ипотеке настолько высоки, что ни один ипотечный кредит фактически не может быть выдан без нарушения верхней границы ПСК. Зато стоимость квартиры в ПСК не входит, и ее удорожание позволяет банкам все же снизить ставку буквально на несколько процентов, чтобы выполнить требования ЦБ при выдаче ипотечных кредитов. И тогда всем хорошо – кроме покупателей жилья.

Нейтральный сценарий

Если не сбудутся все самые страшные сны россиян, ипотечный рынок станет более спокойным. Причем, это возможно, даже когда вступит в силу ипотечный стандарт. Остается надеяться, что ключевая ставка, несмотря ни на что, получит "передышку" и с начала 2025 года постепенно будет снижаться.

Позитивный сценарий

Купить собственное жилье смогут больше людей, если на рынке появятся новые адресные ипотечные программы. По мнению Рустама Азизова, сейчас особенно актуальной была бы "Молодежная ипотека".

Как показывают практика и соцопросы, семьи не готовы обзаводиться детьми, когда не имеют своих личных квадратных метров. Например, доля покупателей квартир у ГК "А101" моложе 25 лет в Ленобласти не превышает 2%. Так что поддержка может существенно увеличить и демографические показатели страны, и уровень удовлетворенности жизнью.Что касается статистики в Тюменской области. то, по данным эксперта, 91% студентов-очников проживают в вузовских общежитиях, при этом 60% опрошенных считают невозможным покупку жилья, большинство не планируют вступать в брак и заводить детей в ближайшие годы.

Рустам Азизов предполагает, что "Молодежную ипотеку" стоило бы давать на срок до 50 лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Оптимальный вариант ключевой ставки – до 3%. По мнению эксперта, программу следует распространить на семейные пары возрастом до 30 лет, вступивших в брак после 1 января 2020 года. А первоначальный взнос следовало бы ограничить 12 млн рублей для регионов и 15 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей. "Такая ипотечная программа позволит молодым специалистам жить в новых комфортных районах с качественной и продуманной инфраструктурой, и это не будет сильно обременять семейный бюджет. Также она продолжит стимулировать спрос на первичное жилье и поддержит строительную отрасль, что сейчас актуально как никогда", – считает Рустам Азизов.  

ГК "А101" — один из крупнейших девелоперов, входит в перечень системообразующих предприятий России. В настоящее время портфель текущих проектов группы составляет порядка 2,1 млн кв. м в рамках проектов комплексного развития территорий в Москве и Ленинградской области.