Ипотечный сценарий для тюменских банков: конкуренция сервиса

21:10 04 февраля 2008

Версия для печати

Ипотека в Тюмени стремится к росту темпами, завидными для большинства российских регионов, - второе место после Москвы в 2007 году.

И если пионеры рынка ипотеку удваивают, ряд банков только выходят с новыми предложениями. Конкуренция сервиса – вот основная интрига, из которой сложится ипотечный сценарий 2008 года, считают опрошенные корреспондентом интернет-издания «NewsPromRu» банкиры.

В прошлом году ипотечный рынок Тюмени пополнился новыми игроками. Открыл свой филиал в октябре прошлого года Райффайзенбанк, который банкиры ждали с некоторыми опасениями, а клиенты – с мечтой об идеальной ипотеке на долгий срок и под низкую ставку. Но первый в регионе банк с иностранным капиталом сразу расставил точки над i – мол, сверхъестественно низких ставок не будет, а будут привлекательные сервисные продукты с учетом большого опыта ипотечного кредитования в Европе.

Альфа-Банк открыл ипотечный центр в Тюмени аккурат в предновогоднюю неделю. И вопрос о своевременности нимало не смущает банковских стратегов, уверенных в том, что тюменский рынок недвижимости с его колоссальным потенциалом роста поддержит высокий спрос на ипотечные программы. Банк сделает ставку на сотрудничество с риэлторами, агентствами недвижимости, кредитными брокерами, сообщила в беседе с корреспондентом интернет-издания «NewsPromRu» директор по ипотечному кредитованию тюменского филиала Альфа-Банка Анна Зайцева. К примеру, ипотечные клиенты смогут подобрать через партнеров банка – агентства недвижимости – подходящий вариант жилья и даже получить скидку на кредит.

Рынок будущего

Вообще, ипотечная динамика в других банках дает новым игрокам массу поводов для самых оптимистических настроений. Так, Западно-Сибирский банк Сбербанка в 2007 году выдал жилищных кредитов на 13 млрд. рублей, из них ипотечных – более чем на 9 млрд рублей. То есть за год выдача жилищных кредитов удвоилась, а ипотека, соответственно, увеличилась в 1,5 раза. Аналогичная динамика у Запсибкомбанка, который в 2007 году выдал кредитов на приобретение жилья в объеме 8 млрд. рублей - в 1,5 раза больше, чем в 2006 году. Ипотечный центр банка ВТБ24 выдал в Тюмени ипотечных кредитов на 1,5 млрд рублей.

Между тем, аналитики говорят о замедлении в 2008 году темпов роста ипотечного кредитования в связи с проблемами ликвидности, вызванными ипотечным кризисом в США. Появились даже прогнозы о том, что до 40 % российских банков прекратят выдачу ипотеки.

«Сейчас ряд банков отказался от предоставления ипотеки, но это не может широко повлиять на замедление динамики ипотечного рынка. Крупные банки способны поглотить клиентов тех кредитных организаций, которые «свернули» свои ипотечные программы», - заявил корреспонденту член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев.

По словам начальника кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полины Шанауриной, значительного снижения объемов ипотечного кредитования в тюменском регионе точно не произойдет, реальный прогноз роста в 2008 году – на 50% по сравнению с 2007 годом. «Рост стоимости жилья, а значит, увеличение суммы единичного кредита обеспечит этот прирост, в том числе за счет пополнения армии заемщиков теми, кто до сих пор обходился без кредита для покупки жилья. Так, по данным риэлторов только 30-40 процентов сделок сегодня проводятся с привлечением ипотечных средств», - пояснила она. Также Полина Шанаурина назвала еще один фактор благоприятного развития ипотеки в Тюменском регионе - активное участие государственной власти через программы, связанные с бюджетной финансовой помощью определенных категорий населения.

Кредитный инспектор Западно-Сибирского банка Сбербанка Лариса Чумак сообщила, что в планах кредитной организации – увеличить объемы жилищно-ипотечного кредитования в 2008 году не менее чем на 40%.

Солидарна с экспертами и директор по ипотечному кредитованию тюменского филиала Альфа-Банка Анна Зайцева: «В 2008 году ожидать ажиотажа на рынке недвижимости не стоит. Поскольку для граждан среднего и выше достатка ипотека по-прежнему остается единственным способом приобретения жилья, объемы ипотечного кредитования точно не будут снижаться. Ипотечный рынок и в 2008 году продолжит свой рост не менее, чем на 40-50 процентов».

Сад расходящихся ставок

Как сообщила корреспонденту директор кредитного агентства «Кредитория» Анастасия Бокова, ряд тюменских банков ограничил в прошлом году свои ипотечные программы, другие, напротив, сместили кредитные интересы в сторону ипотеки. По ее словам, около десятка тюменских банков в конце прошлого года повысили, хоть и незначительно, ставки по кредитам, в том числе – ипотечным. Тревожные слухи относительно кризиса ликвидности и дефолта спровоцировали в свою очередь предновогодний ипотечный ажиотаж – люди стремились взять ипотеку до повышения ставок.

В 2008 году заемщиков многих банков ожидает повышение процентных ставок, утверждает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. «Это объективный процесс - рост стоимости фондирования вынуждает банки повышать стоимость кредитов, чтобы сохранить прибыльность. Тем не менее, не стоит ждать резких скачков - на макроэкономическом уровне ситуация будет сглаживаться за счет активных действий Центробанка и Минфина», - пояснил он в интервью корреспонденту.

Большинство банков неохотно комментирует уровень ставок по ипотеке на предстоящий год, ссылаясь с одной стороны на стоимость ресурсов в зарубежных банках, а с другой – на политику ближайших конкурентов в этом вопросе. «В Альфа-Банке ипотечное кредитование в 2008 году подорожает сегментированно, и ставки будут скорректированы в соответствии с тенденциями рынка», - рассказала Анна Зайцева.

«В 2007 году Запсибкомбанк только снижал ставки по ипотеке. Динамика наших ставок в 2008 году будет определяться поведением основных конкурентов, прежде всего – Сбербанка», - сказала корреспонденту начальник кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полина Шанаурина. В свою очередь кредитный инспектор Западно-Сибирского банка Сбербанка Лариса Чумак сообщила, что в 2007 году банк дважды снижал ставки по жилищно-ипотечным, а также другим видам кредитов. Однако уровень ипотечных ставок на 2008 год пока специалист не готова комментировать.

В Банке Москвы 2007 год также прошел под знаком снижения ставок. Так, ипотека в рублях подешевела на 0,5% пункта, а ставка на ипотеку в швейцарских франках снизилась почти на 1%, уточнила главный специалист отдела ипотечного кредитования тюменского филиала Банка Москвы Татьяна Мехмина. В банке ВТБ 24 ипотечные ставки в прошлом году не изменились, и повышения ставок пока не планируется, заявила руководитель отдела ипотечного кредитования тюменского филиала ВТБ 24 Дарья Медведева.

3 условия успеха: сервис, сервис и сервис

Успех на ипотечном рынке зависит уже не столько от параметров кредита вроде процентной ставки, сколько от качества предоставления услуги, считает директор по ипотечному кредитованию тюменского филиала Альфа-Банка Анна Зайцева. Акценты в развитии ипотеки все более смещаются к конкуренции сервиса - на высоте будут банки, которые предложат максимально комфортные условия обслуживания клиентов.

Комфортная ипотека, по мнению банкиров, - это комплексная процедура оформления кредита в Центре ипотечного кредитования - от консультации по вопросам кредитования и подбору жилья до страхования предмета залога. Так, у Западно-Сибирского банка Сбербанка на территории области семь центров ипотечного кредитования, в том числе в Тюмени, Омске, Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске и Ноябрьске. В 1 квартале 2008 года банк планирует открыть центры в Ханты-Мансийске и Новом Уренгое.

Кроме того, в условиях ужесточения конкуренции банкам приходится соответствовать требованиям рынка и принимать на себя все большие риски: сокращать сроки рассмотрения кредитной заявки, уменьшать долю первоначального взноса. Все это стимулирует изобретательность банковских стратегов при разработке и продвижению новых ипотечных услуг.

На тюменском рынке, по утверждению банкиров, растет спрос на кредиты для приобретения коттеджей – готового, недостроенного жилья, кредиты на покупку земли и строительство домов. Повышается интерес людей к рефинансированию ранее полученных ипотечных кредитов в других банках. Впрочем, чтобы «перейти» на более выгодную ипотечную программу в том же или другом банке, придется пойти на некоторые уступки. К примеру, желающим рефинансировать ипотечный кредит в ВТБ 24 предлагают на выбор 3 условия — смена валюты кредита, увеличение срока кредитования, либо увеличение суммы кредита не менее, чем на полмиллиона рублей.

Ипотека в йенах – молодым и смелым

Банк Москвы с нового года запустил в Тюмени ипотеку в японских йенах под 6,5% годовых (для сравнения – ипотека в рублях выдается в банке под 12% годовых). Напомним, ранее, в мае 2007 года, банк начал продвижение ипотечных кредитов в швейцарских франках.

«Ипотека в йенах – это ипотека эконом-класса. Она позволяет существенно увеличить лимит кредитоспособности заемщика. Банк сейчас стремится привлечь клиентов со средним доходом на семью порядка 35-40 тысяч рублей», - комментирует главный специалист отдела ипотечного кредитования тюменского филиала Банка Москвы Татьяна Мехмина.

Однако кредиты в иностранной валюте тюменцы вообще-то пока не жалуют, опасаясь скачков вроде недавней истории с долларом. В большинстве тюменских банков количество валютных ипотечных кредитов составляет порядка 5-15% от общего объема ипотечного портфеля. В тюменском филиале Банка Москвы ипотека в экзотических швейцарских франках дала неплохой старт – свыше 15% ипотечного портфеля за 7 месяцев.

Интересно, что, планируя продвижение ипотеки в экзотических валютах, банк делает ставку на молодых и смелых. По наблюдениям Татьяны Мехминой, ипотека в йенах и франках привлекает молодых людей до 30 лет, финансово «подкованных». Важно, что их не коснулся памятный более старшему поколению дефолт 98-го. А вот клиенты после 35 более консервативны и потому не склонны к финансовым экспериментам.

«Серым» клиентам – зеленый свет?

Не менее спорный, чем уровень ипотечных ставок, вопрос о степени лояльности банков к так называемым «серым» клиентам, которые не могут официально подтвердить реальный размер своих доходов. К слову, причиной ипотечного кризиса в Америке называют выдачу слишком большого количества кредитов на жилье неблагонадежным заемщикам - в subprime сегменте.

Однако конкуренция и не вполне прозрачная ситуация на рынке труда вынуждает многие банки принимать от ипотечных заемщиков, кроме официальной 2НДФЛ, справки о доходах в произвольной форме. Самый распространенный способ – справка с места работы, написанная в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита. Часть банков принимают схему даже устного подтверждения дохода – сотрудник банка выезжает на место работы клиента и в беседе с руководителем узнает заработную плату и прочие доходы. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастают, если у соискателя уже имеется положительная кредитная история.

По словам директора по ипотечному кредитованию тюменского филиала Альфа-Банка Анны Зайцевой, в большинстве случаев банки анализируют наличие дорогостоящей собственности у человека, его расходы, профессию, и даже стоимость данного работника на рынке труда. Так, Альфа-Банком, кроме прочего, учитываются доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, дивиденды, доход от сдачи недвижимости в аренду.

Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки, конечно, рискуют. Поэтому условия такого кредита могут быть менее выгодными, чем аналогичные, но предоставленные под «белые» доходы - это может быть выражено в размере процентной ставки или требованиях в дополнительном обеспечении, разъясняет Анна Зайцева.

АИЖК закручивает гайки…

Велика вероятность, что многие банки все же пересмотрят условия по выдаче ипотеки. Причиной тому – новые стандарты АИЖК, вступившие в силу 1 февраля 2008 года. Напомним, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) является крупнейшей в стране рефинансирующей организацией. Отныне АИЖК будет выкупать у банков закладные по ипотечным кредитам на более жестких условиях. Первоначальный взнос увеличился с 10 до 20 процентов от стоимости жилья. А максимальный размер кредита теперь составляет 1,5 млн. рублей.

Таким образом, банки, продающие свои кредиты АИЖК, будут вынуждены следовать этим условиям и изменить свои ипотечные программы. Банки, работающие с другими рефинансирующими организациями, условий выдачи займов менять не обязаны.

Эксперты полагают, что с учетом высокой стоимости жилья, кредит в размере 1,5 млн рублей может оказаться недостаточным. А увеличение «порога вхождения» до 20% от суммы кредита сделает ипотеку труднодоступной для менее обеспеченных категорий населения.

Евгения Потачиц