Строить или не строить... вот в чем вопрос

17:15 16 июля 2007

Версия для печати

Построить собственный дом – дело заманчивое, однако достаточно сложное. Для этого недостаточно просто иметь земельный участок и огромное желание выбраться на природу, поближе к земле. Не менее важно четко представлять себе, какие подводные камни могут встретиться на пути к заветной мечте.

Строить или не строить самостоятельно дом – вопрос, на который каждый отвечает по своему. Многие считают, что лучший дом — тот, в строительстве которого ты сам принимал участие. Только он является олицетворением твоих стремлений и амбиций. Купленный дом в большинстве случаев приходится перестраивать, подлаживать под свой вкус. Так уж лучше сразу сделать все так, как ты хочешь…

Однако строительство дома нередко сопряжено с многочисленными трудностями и затратами, начиная с приобретения земельного участка и заканчивая оформлением права собственности. В некоторых случаях проще приобрести готовый дом в благоустроенном поселке. Но, в принципе, главное, чтоб у человека была цель, а каким путем он пойдет, пускай решает сам…

Начнем с земли

Любой собственный дом должен располагаться на земельном участке. А его в свою очередь можно либо купить у владельцев (если участок находится в собственности), либо арендовать специально под строительство – на проводимых в Тюмени аукционах.

В первом случае, то есть при покупке земли у владельца, в первую очередь надо смотреть, что указано в графе целевое назначение участка. Если земля предназначена для сельхозназначений (такие земли в связи с расширением границ города в достаточном количестве представлены на рынке) либо что-то другое, дом на таком участке будет невозможно правильно оформить. В лучшем случае вы сможете оформить свои постройки как «садовый домик». Сначала придется переоформлять землю, а это процесс длительный и весьма трудоемкий. Если же в графе назначение написано «земли поселений», можно смело оформлять документы.

При приобретении права аренды участка под строительство индивидуального жилья необходимо помнить, что, во-первых, арендную плату, которая может достигать 300 с лишним тысяч рублей в год, придется платить все три года, на которые заключен договор на право аренды земельного участка. Во-вторых, если в течение трех лет на участке не будет построен дом, его придется вернуть обратно, либо продолжать платить аренду, которая на тот момент станет еще выше.

Есть и еще один вариант — когда на не оформленном в собственность земельном участке есть какой-нибудь маленький ветхий дом. В данном случае вы покупаете само здание, а землю под ним придется оформлять дополнительно. Здесь тоже необходимо смотреть, каково назначение участка, есть ли у хозяина все документы. Сегодня ценители настоящего отдыха, максимально приближенного к природе и в то же время, позволяющего иметь все необходимое для комфортного пребывания, приобретают земельные участки с коттеджами из натурального бруса в Подмосковье. Продажа участков в этом красивейшем уголке России сделает ваш отдых поистине непревзойденным.

Где строить?

Конечно, строительство вашего собственного частного дома должно вписаться в окружающий ландшафт, то есть дом должен появиться среди других точно таких же в районах города, отведенных для этих целей. Впрочем, если смотреть на Тюмень с высоты птичьего полета, станет понятно, почему город называли «столицей деревень»: малоэтажная застройка есть практически во всех районах областного центра. За исключением, разве что, спальных микрорайонов.

Если говорить о районах, максимально приближенных к центру города и все еще застроенных «деревяшками», то их в городе, несмотря на высочайшие темпы строительства, пока достаточно. Частные дома расположены от улицы Челюскинцев и Осипенко через Полевую (с небольшими вкраплениями многоэтажной застройки) практически до Дома обороны (большой район индивидуальной застройки сохраняется в районе Полевой – в сторону Бабарынки. За Бабарынков – деревни Воронино и Княжева, а затем Метелево – поселок, где на восемь многоэтажных домов приходится не менее сотни частных малоэтажных построек.

Большую площадь частный сектор занимает в районе "Стрелы" – от так называемого «горбатого моста» до Червишевского тракта. Район между Московским и Червишевским трактами также пока по большей части индивидуальный. И самая большая частная застройка – в нижней части города – Зарека, Парфеново, Казарово, Березняки, Тарманы. Старые деревянные домишки перемежаются здесь с вновь построенными коттеджами (иногда – весьма презентабельного вида) и локальными районами многоэтажной застройки. Отдельно можно выделить район Лесобазы (так называемые Казачьи луга), где земля специально отведена под индивидуальное жилое строительство, район озера Цимлянское уже вполне освоенный любителями жизни на земле, которые селятся здесь как в собственноручно построенных коттеджах, так и организованных поселках таунхаусов и коттеджей. Уникален с точки зрения своего позиционирования район улиц Перекопской и Чернышевского. Участки здесь – самые дорогие в городе, а строящиеся и возведенные дома в ансамбле напоминают больше альпийскую деревню, нежели красоты земли сибирской. Активно застраивается в последние несколько лет район Мыса.

Так что, если посмотреть на карту, кажется, что места для строительства предостаточно.

И главный вопрос, который возникнет у будущего обладателя собственного земельного участка и собственного дома – вопрос денег.

Цена вопроса

Стоимость земельного участка до 15 соток в Тюмени пока крайне неоднородна и может колебаться от 450 тысяч до 3 млн. рублей. В первую очередь она зависит от местоположения участка: если участок под строительство индивидуального жилья расположен возле реки или в лесном массиве, его цена резко возрастает.

«Если еще вчера у нас на земельных участках выкорчевывали деревья, - считает директор АН «ТМПО» Миля Ященко, - то сегодня каждое деревце на участке ведет к его удорожанию».

Заметную роль в формировании стоимости земельного участка играет возможность подключения при строительстве дома к инженерным сетям и транспортная развязка. Самые низкие цены на участки без возможности подключиться к инженерным сетям.

Впрочем, как отмечают аналитики, для ценообразования важен район города, в котором расположен участок. Самые дорогие земельные участки продаются в центре города. Так, в районе городища (район коттеджей за улицей Перекопской) участок под строительство будет стоить около 8 миллионов рублей. Стоимость земли здесь обусловлена востребованностью участков – часто их приобретают под строительство недвижимости для ведения бизнеса. В остальных районах города и в ближайшем пригороде цена участков формируется индивидуально, хотя некоторые тенденции можно проследить и здесь.

Важный сегмент – продажа земельного участка с уже построенным домом (коттеджем) в черновой или чистовой отделке. Как отметила руководитель агентства недвижимости «Престиж» Светлана Спичева, предложений по продаже подобных объектов очень много. Продают коттеджи в поселках Метелево, Винзили, Боровский, в деревне Воронино, Успенке, в поселках Перевалово, Зубарево, на Лесобазе в городской черте, на Московском и Червишевском трактах.

Самое дорогое жилье на земле расположено традиционно в районе Метелево и озера Цимлянское. Так, стоимость коттеджей в районе озера Цимлянское варьируется в пределах 6-8 миллионов рублей. В Метелево коттеджи стоят 8-10 млн. рублей в черновом исполнении при площади в 200-250 квадратных метров и 11 миллионов стоят готовые дома с неплохой чистовой отделкой. В Винзилях готовое жилье с чистовой отделкой стоит максимум 4 миллиона рублей, в поселке Боровский такой же коттедж будет стоить уже около 10 миллионов рублей (250-300 «квадратов»). Дома в заречной части города, например, в районе улицы Береговой, стоят не больше двух миллионов рублей. Разница в стоимости объясняется и районом (свою роль играет здесь фактор непрестижности Зареки) и материалами, из которых построен дом. Если в районе Метелево коттеджи в основном кирпичные с неплохими земельными участками, то в Заречной части Тюмени чаще продаются дома в деревянном исполнении.

Важно и предлагаемое соседство (в относительно старой заречной части города даже самый хороший дом может соседствовать с ветхой лачужкой, в которой будут ютиться сомнительные субъекты, что само по себе вряд ли может скрасить жизнь новых владельцев жилья).

Оформляем документы

Любой дом, в том числе и индивидуальный, должен создаваться по уже существующему проекту: правила безопасности пока никто не отменял, а фантазия человека, не связанного напрямую со строительством, может привести к печальным последствиям. Потому схема проста – оформили землю, сделали проект – приступаем к строительству. В противном случае придется оформлять дом как самострой.

В принципе, вступивший в силу федеральный закон № 93-ФЗ значительно упрощает процедуру оформления самовольных построек. Но важно, чтобы земля при этом имела правильное назначение.

Чтобы зарегистрировать право собственности на строящийся или уже построенный частный дом, необходимо обратиться в главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам по адресу г. Тюмень, ул. М. Горького, 74.

Для госрегистрации надо предоставить:

а) документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. Таким документом для объектов, создаваемых до 2010 года является технический паспорт, который можно получить в Тюменском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» (г. Тюмень, ул. Республики, 30);

б) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен дом;

в) кадастровый план земельного участка.

Представление правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее было зарегистрировано в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам и выдано свидетельство о праве на земельный участок.

Разрешение на строительство не требуется только в том случае, если вы строите гараж и иные строения и сооружения вспомогательного использования (баню, сарай и т.д.).

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется также, если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, а создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка. В остальных случаях придется обратиться в управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Тюменской области (г. Тюмень, ул. Рижская, 54) и представить заявку, правоустанавливающий документ на земельный участок и документы о межевании земельного участка.

Если душа просит чего-то большего, чем просто сруб в четыре окна, - идите к архитекторам. Как рассказал известный тюменский архитектор Андрей Табанаков, проект малоэтажного дома будет стоить в среднем от 250 тысяч рублей. Впрочем, крупные компании с частными застройщиками связываются неохотно – только в редких, индивидуальных случаях. «Когда человек хочет не просто дом, а действительно интересное архитектурное сооружение, есть смысл браться за его проектирование. Но чаще всего для нас эта работа не слишком интересна как в финансовом, так и в творческом плане», - отметил архитектор.

Из чего строить?

Конечно из кирпича, скажет вы, и будете, мягко говоря, не совсем правы. Если жить хочется с комфортом, а денег не слишком много – присмотритесь к перспективе строительства деревянного дома. Тем более что, благодаря использованию новых технологий, дома, например, из клееного бруса или деревянных панелей ничуть не уступают по качеству кирпичным. Правильно обработанное дерево не горит в огне, не впитывает в себя влагу, не гниет.

Строить можно из профилированного и клееного бруса либо из деревянных панелей. Дома из профилированного бруса быстро и легко собираются, т.к. все изделия изготовлены на станках с высокой точностью. Как правило, после осадки сруба, выполненного из профилированного бруса, конопатка утеплителем не требуется, а расход утеплителя — минимальный. Кроме того, профиль бруса рассчитывается таким образом, что дождевая вода не попадает между бревнами, что предохраняет стены от гниения. Толщина бруса варьируется от 90 мм до 190 мм в зависимости от назначения (наружные или внутренние стены) и климатического исполнения. При необходимости (для районов Крайнего Севера), устанавливается дополнительная теплоизоляция наружных стен и перекрытий с применением утеплителя типа ROCKWOOL с обшивкой профилированной рейкой имитирующей поверхность бруса. Универсальность конструкций позволяет получать дома широкой гаммы архитектурно-планировочных решений, в том числе эксклюзивные.

Основой каркасных деревянных домов становится деревянный каркас, обработанный огнезащитным раствором и обшитый цементно-стружечными плитами с гидроизоляцией. Монтаж таких зданий занимает от 2 до 15 дней. В основе такого дома — деревянный каркас: ставятся стойки, которые снаружи обшиваются листовыми материалами, внутри утепляются минеральными плитами и обшиваются снаружи сайдингом, деревом, кирпичом. Архитектурные решения каркасных домов отличаются большим разнообразием вариантов. Деревянный каркас собирается по принципу сотовой структуры и представляет собой очень жесткое и прочное сооружение. Стена такого дома, при средней толщине в 210 мм, полностью удовлетворяет требованиям норм теплосберегаемости и, более того, — превышает их. Даже в сильные холода дом надолго остается теплым и уютным.

Новой стала для Тюмени и технология панельного деревянного домостроения. Панели для дома изготавливаются на предприятии, а сам дом на площадке просто собирают рабочие. Такие дома достаточно легкие и не требуют массивных фундаментов, что в значительной степени сокращает стоимость строительства, удешевляет транспортировку.

Не кочегары мы, не плотники…

Чтобы не потратить на строительство дома большую часть своей жизни, придется прибегнуть к услугам профессионалов-строителей. «Услуга эта востребована, однако не слишком широко распространена в Тюмени, - отметил заместитель директора ООО «Изыскатель» Равиль Имшанов. – Например, в нашу компанию обращаются чаще всего при строительстве дач».

Самый «ходовой» домик, по словам Равиля Имшанова, - пять на шесть метров. Самый востребованный материал – дерево. Строительство ведется в основном из бревен (с изготовлением либо покупкой сруба), однако самый востребованный вариант – профилированный брус. Стоимость кубометра бруса (что вполне соотносимо со стоимостью квадратного метра жилья) порядка 4,5 тысяч рублей. Дом из клееного бруса будет стоить дороже.

Как отметила специалист компании «Сибжилстрой» Анна Курышкина, в компанию, позиционирующую себя именно как застройщик, работающий в сегменте деревянного домостроения, обращаются люди, уже достигшие определенного жизненного статуса.

«Проблема – в наличии достаточных средств на строительство, - отмечает она. - Готовый комплект дома мы сдаем за полтора месяца, из них на сборку уходит не более 20 дней. Заказчик должен в течение этого ограниченного времени полностью оплатить процесс строительства. Тем более что все материалы для строительства компания производит на собственном деревообрабатывающем заводе».

Однако строительство, например, дома из клееного бруса обойдется намного дешевле, чем покупка квартиры. Так, с учетом всех затрат на строительство квадратный метр жилья, построенного специалистами «Сибжилстроя» из клееного бруса будет стоить от 12 тысяч 500 рублей. Цена зависит от конструкторского решения: при строительстве более сложного объекта его стоимость будет расти.

Дом из рубленного массива, даже стилизованный под русскую избу, будет стоить дешевле. Год назад строительство квадратного метра такого дома обходилось заказчику в 6 тысяч рублей. Однако от строительства такого жилья компания из-за загруженности производственных линий на сегодняшний день практически отказалась. «Только если проект будет действительно эксклюзивным, сложным по исполнению, например, строительство базы отдыха, какого-то комплекса строений, мы можем взяться за его исполнение», - отметила Анна Курышкина.

Самый экономичный вариант – строительство дома из деревянного каркаса с использованием сэндвич-панелей. Его строительство обойдется от 10,5 тысяч за квадратный метр.

Ольга Крюкова