«Городской ипотечный банк»: ипотечные кредиты по классической схеме

17:22 26 января 2007

Версия для печати

На тюменском рынке ипотечного кредитования появился новый игрок: об открытии кредитно-кассового офиса объявил «Городской ипотечный банк». Стоит отметить, что отличительной особенностью кредитной организации является монопродуктовость, то есть клиентам предлагаются исключительно ипотечные кредиты. Причем, как признаются представители банка, в своей практике они используют классическую схему ипотечного кредитования, опираясь на общемировой опыт работы на рынке недвижимости. Банк разработал целый спектр кредитных продуктов и, открывая офис в Тюмени, сразу предложит тюменцам несколько вариантов ипотечных программ.

«Троянский» конь

«Городской ипотечный банк» создан в 2004 году крупнейшими участниками рынка ценных бумаг - компаниями «Тройка Диалог» и «Росгосстрах». Сейчас банк входит в глобальную компанию в области финансовых услуг «Морган Стэнли», что подтверждает перспективность и интерес иностранных участников к российскому рынку ритейла и ипотеки.

«Участие банка в группе «Морган Стэнли» позволит не только активизировать работу, но и придаст новый импульс развитию организации в регионах, на что мы делаем основной акцент. Это также позволит более гибко подходить к вопросу финансирования операций банка, привлечению дополнительных ресурсов и реализации новых программ. Монопродуктовость банка - неоспоримое преимущество перед конкурентами, мы можем оперативно реагировать на конъюнктуру рынка, его динамику, вносить изменения в свои кредитные продукты, учитывать предложения партнеров и клиентов», - отметил член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов.

Банк, помимо предоставления ипотечных кредитов, активно работает над вопросами ресурсного обеспечения сделок ипотечного кредитования. Он стал первым российским частным банком, который осенью прошлого года секьюритизировал* свой ипотечный портфель, разместив ценные бумаги не только среди европейских, но и американских инвесторов. При этом интерес инвесторов к ценным бумагам банка превысил объем предложений.

В первом полугодии 2007 года банк намерен провести следующую сделку секьюритизации, что даст возможность привлечь дополнительные ресурсы по более низкой процентной ставке, чем при прямых заимствованиях. Тем самым ипотека станет еще более доступной.

«Офис в Тюмени будет динамично развиваться, потому что планов много. Буквально каждый месяц мы намерены представлять новые предложения, инновации. Задача банка - войти в число лидеров по ипотеке, в том числе и на рынке тюменского региона», - подчеркнул Игорь Жигунов.

Развитие ипотечного кредитования в России – показатель экономического и социального благополучия самой страны. Сейчас потенциал ранка ипотечного кредитования, по оценкам экспертов, составляет 50 млрд. долларов. В прошлом году динамика роста российского рынка ипотеки превысила 150%, а тюменский регион вошел в пятерку лидеров регионов РФ.

Интерес к Тюмени у банка неслучайный. Рынок ипотечного кредитования в регионе стремительно развивается, около 20 финансово-кредитных организаций предлагают ипотечные продукты. Только за первую половину 2006 года в Тюмени было заключено более 2 тыс. 300 ипотечных сделок, а по предварительным данным за весь прошлый год, количество ипотечных сделок приблизилось к 5 тысячам.

Но рост ипотеки происходит на фоне не менее впечатляющего роста стоимости квадратного метра жилья. В прошлом году самые покупаемые и продаваемые 1- и 2-комнатные квартиры 121 серии увеличились в цене практически на 100%. Специалисты прогнозируют сохранение тенденции роста цен и на ближайшее будущее. Ежемесячно он составит порядка 5%. И хотя строить в регионе меньше не стали (в 2005 году введено в строй более 390 тыс. кв. м., в 2006 году – более 600 тыс. кв. м., в 2007 году планируется достигнуть отметки в 800 тыс. кв. м.), тем не менее, проблема приобретения жилья для многих тюменцев остается острой.

Ипотечные программы и условия

Пока «Городской ипотечный банк» вывел на тюменский рынок две ипотечные программы – «Квартира» и «Квартира плюс». Кредит по программе «Квартира» выдается на приобретение вторичного жилья под залог приобретаемого имущества. «Квартира плюс» предоставляет потребительский ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Денежные средства, полученные по этому кредиту, позволяют приобрести долю на любом этапе строительства - от нулевого цикла до сдачи готового дома.

«Долевое строительство, как известно, банки кредитуют неохотно. С исходно-разрешительной документацией более чем у 70% строящихся объектов существуют определенные трудности. Поэтому найти кредит под долю очень трудно, - считает руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Тюмени Светлана Шмидт. - С помощью нашего кредита можно решить и насущные проблемы: приобрести землю, построить дачу, закончить незавершенное строительство, сделать ремонт в квартире. Самое главное – клиент не ограничивается в способах использования денежных средств. Банк не отслеживает целевое назначение кредита. Согласитесь, что предложений с таким спектром использования средств на рынке сегодня немного».

Процентные ставки по кредитам зависят от срока кредитования, типа заемщика и кредитного продукта. В рублях – от 11% годовых, в долларах – от 9,5%. Срок кредитования – от 1 года до 25 лет. Сумма кредита – от 300 тыс. до 11,5 млн. рублей. Ценовой диапазон позволяет приобрести практически любую квартиру в Тюмени. По совокупности факторов – процентные ставки, срок кредитования, величина кредита на рубль дохода, накладные расходы – кредитные продукты «Городского ипотечного банка» выгодно отличаются от аналогичных продуктов других финансовых организаций. Немаловажно и отсутствие у банка требования обязательной прописки клиента. Банк готов кредитовать и по временной регистрации. Также получить кредит может не гражданин России, поскольку особенности региона таковы, что миграция достаточно велика.

«Одна из основных норм в работе банка – доведение до клиента максимально полной информации. Поэтому процентная ставка, которую заявляет банк, не содержит других скрытых комиссий. У банка нет сборов за обслуживание кредитов, за сопровождение ссудного и текущего счетов. Клиент оплачивает процент по кредиту и раз в год - страховку от остатка невыплаченного кредита. Другие скрытые комиссии или сборы у банка отсутствуют», - сказал Игорь Жигунов.

Требования к заемщикам: от 21 года до 65 лет на момент окончания кредитного договора. Стаж на последнем месте работы – не менее 4 месяцев, общий стаж работы – не менее 12 месяцев. Пока основные клиенты банка - работники по найму. Дальше банк будет расширять перечень клиентов и, возможно, станет кредитовать предпринимателей.

Еще один важный фактор предоставления кредита – информация о клиенте, работа с персональной кредитной историей. «Банк будет активно взаимодействовать с другими участниками рынка, бюро кредитных историй. Основное требование к клиенту – отсутствие негативной информации о предыдущих исполнениях долговых обязательств. Мы ничего не изобретаем, это мировая практика. А сотрудничество с группой «Морган Стэнли» способствует применению лучших мировых стандартов, которые есть в практике ипотечного кредитования», - сообщил Игорь Жигунов.

Справку о доходах можно предоставить как по форме НДФЛ 2, так и по форме банка. Это удобно в том случае, если клиент часть доходов получает в конверте. Поэтому либо клиент предоставляет справку НДФЛ 2 на всю сумму дохода, которого достаточно для расчета размера кредита, либо предоставляет справку о доходах в произвольной форме, а также НДФЛ 2, которая подтверждает, что человек трудоустроен, то есть получает зарплату по месту работы. Таким образом, потенциальный круг клиентов значительно шире, чем только те, кто предоставляет справку по форме НДФЛ 2.

Платежи по кредитам аннуитетные**, что, по словам Игоря Жигунова, оправдано многолетним опытом: «Это оптимально для клиента, потому что он платит одну и ту же сумму. Это понятно и оптимально с точки зрения распределения потоков приходящих и уходящих платежей. Это оптимально для банка, потому что соблюдается четкий график выплат. Это оптимально при расчете суммы кредита. Как показывает мировой опыт, средний срок жизни ипотечного кредита – 6-7 лет. Поэтому важны первые годы реальной нагрузки, реального исполнения долга».

Банк предлагает целый спектр вариантов расчетов: безналичные перечисления на счет, расчет посредством банковских аккредитивов (наиболее безопасная и современная схема расчетов, учитывающая интересы банка и заемщика) и расчеты с использованием банковских ячеек.

Росгосстрах – стратегический страховой партнер банка. Однако представители кредитной организации не исключают возможности сотрудничества и с другими страховыми агентами. Но Росгосстрах разработал тарифы комплексного страхования, ниже которых в тюменском регионе нет. Банк также определился с оценочными компаниями в Тюмени.

С начала работы кредитно-кассового офиса в Тюмени банк предлагает сразу несколько акций: бесплатное рассмотрение заявок первых 10 клиентов, а также от клиентов ипотечных брокеров банка и скидку в размере 1% от процентной ставки по кредитам на срок от 1 до 20. С 15 января по 15 февраля базовая ставка составит всего 11% в рублях. Банк намерен предложить самые разные варианты оформления сделки – от нотариального заверения до простого письменного договора. Клиент может выбрать любую форму и определить сумму собственных затрат на оформление.

Ставка на партнеров

Ипотечный кредит является сложным продуктом не только с технологической точки зрения, но и с точки зрения количества участников этого процесса. В нем участвуют заемщик, риэлтор, банк, оценщик, страховщик, нотариус и сотрудник регистрационной палаты. И если каждый участник начнет перетягивать одеяло на себя, то для заемщика процесс получения кредита может стать проблематичным. Поэтому «Городской ипотечный банк» одним из важных направлений деятельности видит организацию эффективного взаимодействия со всеми участниками ипотечного рынка.

«Первое, что мы сделали, открыв сначала представительство банка, - пригласили на тренинги риэлторов. Цель – знакомство, обучение, тестирование с последующей выдачей сертификата кредитного брокера. Оказалось, что существует информационный вакуум между участниками кредитной ипотечной сделки. Потребность в подобных тренингах в Тюмени очень велика, нам постоянно звонят агентства недвижимости. И мы намерены продолжить обучение профессиональных брокеров», - отметила Светлана Шмидт.

В рамках реализации этого направления между «Городским ипотечным банком» и некоммерческим партнерством «Объединение риэлторов Тюмени» готовится к подписанию соглашение о сотрудничестве по программе кредитования физических лиц. Соглашение позволит банку выстроить эффективные партнерские отношения с профессиональным риэлторским сообществом города. В течение года специалисты банка намерены принимать самое активное участие во всех мероприятиях партнеров.

Если говорить о мировой практике (США, Нидерланды), то 60-70% сделок с недвижимостью за рубежом проводится при участии финансовых посредников (в России этот показатель составляет 25%). На западе законодательно определено их взаимодействие с кредитными организациями. «Городской ипотечный банк» стал первым в стране, когда в 2005 году запустил собственную программу подготовки ипотечных брокеров. Банк активно выстраивает свою дистрибутивную сеть, работая через офисы риэлторских агентств, взаимодействуя с профессиональными объединениями. Банк намерен предлагать на рынке целые программы обучения и сертификации, информационного обеспечения работы своих партнеров и осуществлять контроль за их деятельностью – это элемент репутации рынка, деловой этики и профессионального уровня.

«Рынок ипотеки в Тюмени достаточно развит, но если сравнивать его с западным, то окажется, что мы только в самом начале пути. Надеемся с нашим опытом, постоянными инновациями удовлетворить потребности не только жителей Тюмени, но и всего тюменского региона. От развития ипотеки и роста конкуренции выигрывают все – государство, граждане, агентства недвижимости, сами банки. В конце концов, ипотека должна прийти в каждый дом и стать доступной для каждого гражданина. Это и должно стать тем фактором, который определит успешность реализации нацпроекта «Доступное жилье», - подвела итог Светлана Шмидт.

На сегодняшний день объем ипотечных сделок «Городского ипотечного банка» превысил 300 млн. долларов. Основная задача банка на 2007 год – развитие региональной сети и расширение кредитного за счет региональных ипотечных сделок.


*Секъюритизация - замена нерыночных займов и/или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов

**Аннуитетный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Игорь Боровский