Тюмень: там, где «вторичка» правит балом

23:21 28 июля 2006

Версия для печати

В столичных городах, где кусок земли в центре стоит баснословные деньги, от старой «вторички» стараются избавляться. На месте ее появляются небоскребы и фешенебельные гостиницы. Не избежала этой участи и Москва, где разговор о сносе пятиэтажек звучит все громче и громче. Тюмени пока такая ситуация не грозит: земля под строительство есть и в центре города. Однако с появлением новостроек с индивидуальной планировкой, квартиры с типичными, старыми планировками постепенно уходят в тень. О том, как живет тюменская «вторичка», что покупают, продают и сдают в этом сегменте рынка жилья в Тюмени, рассказали корреспонденту интернет-издания «NewsProm.Ru» специалисты компании «Новый город».

Почём опиум для народа?!

«Квартиры в Тюмени с начала года уверенно растут в цене. Эта тенденция совершенно не зависит от того, на каком – вторичном или первичном рынке недвижимости - квартира продается, - считает заместитель директора компании Александр Губкин. - Конечно, одни из них оказываются более востребованными. Другие – менее. Но уже сейчас можно говорить о среднем 25-процентном росте стоимости жилья с начала года. Летом мы наблюдаем небольшой спад в продажах, но его, скорее, можно назвать стихийным. В целом, по моему прогнозу, до конца года стоимость квартир на тюменском рынке может вырасти еще процентов на 20-25».

Самыми востребованными по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры современной планировки. Идеальный вариант для продажи – однокомнатная квартира около сорока квадратных метров. И чтобы кухня была немаленькой - от 9 до 14 квадратных метров. Центрами притяжения покупателей являются городские территории с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Это, в первую очередь, центр города. Жилье здесь самое дорогое и на вторичном, и на первичном рынке. Популярны микрорайоны, потому что, благодаря развитию этой территории, жизнь здесь становится очень комфортной. Хорошие, обжитые районы. Например, когда строился микрорайон МЖК, люди неохотно покупали там квартиры, но теперь, когда район стал привлекательным, люди охотно туда переезжают. То же самое и со строящимся микрорайоном «Тюменский». «В целом спрос есть на все, что выставляется на продажу. У нас сегодня нет таких квартир, которые были бы невостребованными. Если же продавец, выставивший квартиру, завышает на нее цену, ему просто придется либо снижать ее, либо ждать своего покупателя. Но рано или поздно покупатель найдется», - отмечает Александр Губкин.

Заплатил – и живи…

Все чаще выставляются на продажу квартиры с готовым ремонтом, со встроенной бытовой техникой, качественной мебелью. Если пару лет назад такое жилье брали неохотно – покупатель не хотел переплачивать за ремонт, не хотел пользоваться тем, что было сделано до него. Каждый считал, что в состоянии самостоятельно создать дом своей мечты, то теперь такие продажи становятся частым явлением. Обычно ремонт в таких квартирах квартире, равно как и бытовая техника, достаточно современны. Такие квартиры привлекают тем, что они уже готовы – заплатил и живи. И те, кто приобретает такие квартиры, прекрасно понимают, сколько средств и времени они потратили бы на создание собственного уюта.

Эксклюзивные квартиры с дизайнерскими проектами в Тюмени также продаются. Хотя чаще всего они попадаются в сегменте не типового, а индивидуального жилья. Надо ведь понимать, что любой дизайнерский интерьер увеличивает стоимость квартиры на порядок. И здесь уже начинают работать совсем другие механизмы, подбирается совсем другой покупатель. В типовых квартирах за дизайнерский ремонт хороших денег все равно не получить, такой проект вряд ли окупится. Потому чаще всего в таких квартирах делают просто хороший ремонт, проводят какую-то незначительную. Квартиры с таким ремонтом стоят процентов на 10–15 дороже обычных.

Говорить о том, что более востребовано – типовые или индивидуальные проекты в квартирах – пока сложно. Просто это совершенно разный покупатель. На индивидуальные проекты выходят люди с уже сформировавшимся достатком, которые в типовые дома просто не поедут жить. Они же чаще всего предпочитают брать не вторичку, а новостройку и сделать ее в соответствии со своими вкусами. Хорошие квартиры на вторичном рынке берут чаще всего приезжие, которым надо срочно найти квартиру для жизни, или люди, оформляющие ипотеку – банковские платежи могут быть настолько высокими, что на ремонт в ближайшее время новоселам не приходится рассчитывать.

Жить, как говорится, хорошо!

Тот факт, что Тюмень – город новостроек, где ежегодно появляется много нового жилья, провоцирует продажи и на вторичном рынке недвижимости. Куда ни глянь, всюду ведется строительство. «Второй год мы наблюдаем бум спроса на недвижимость, - отмечает заместитель директора компании «Новый город». - Это связано и с тем, что общее благосостояние населения потихоньку растет. Кроме того, ипотека делает жилье более доступным. Хотя, конечно, ипотека, становясь доступной, делает недоступной само жилье, так как растет спрос, растут и цены на жилье. Но пока спрос, связанный с этим сегментом жилья не удовлетворен до конца. Квартиры в любом комплексе, если только они не очень неудачной планировки и не крайние этажи, квартиры раскупаются еще на стадии строительства. И это несмотря на то, застройщики пересматривают цену квадратного метра каждый месяц, а то и два раза в месяц – поднимают ее».

Смысл жизни зависит от ее качества

Но есть часть тюменского рынка недвижимости, где вторичное буквально правит балом. Речь в данном случае идет об аренде жилья, где также можно найти много интересных вариантов.

Конечно, в первую очередь специалистам запоминается элитное, эксклюзивное жилье. Среди специалистов ходят даже байки о тех «шедеврах», которые иногда, но все-таки попадаются. Так, самой запоминающейся для специалиста отдела аренды компании «Новый город» Ольги Чемагиной (а занимается отдел арендой именно элитного жилья) стала двухуровневая семикомнатная квартира, которая сдается сейчас в Тюмени. Стоимость ее аренды – 10 тысяч долларов. Площадь – 250 квадратных метров. Квартире пять санузлов, один из которых занимает площадь в 30 квадратных метров. Из него есть выход на балкон. Кстати, такая возможность «подышать на досуге» характерна для элитных тюменских квартир и достаточно распространена. Последний санузел переделан под домашний косметический салон. В нем есть все, что необходимо для косметических процедур. Туда, скорее всего, хозяйка приглашала личного парикмахера. О том, что квартира оснащена всей мыслимой и немыслимой бытовой техникой, и говорить не приходится. Огромная гостиная площадью в 120 квадратных метров, предназначенная специально для званых обедов, с белым роялем и натуральной позолотой на дверных ручках. Огромный зимний сад и старинная мебель с инкрустацией. Зато кухня в этой квартире относительно небольшая. Да это и не удивительно: домочадцы вряд ли заглядывали в это помещение.

Однако такая квартира все-таки в Тюмени одна. Чаще всего в эксклюзивных квартирах живут сами хозяева, а для аренды предлагают жилье просто с хорошим ремонтом.

Заграница нам поможет!

В связи с развитием международных связей появилась такая услуга, как подбор арендной квартиры для иностранцев, приехавших на работу в Тюмень. «Когда полтора года назад, - делится впечатлениями Ольга Чемагина, - нам пришлось впервые подыскивать подходящее для иностранцев жилье, это казалось неразрешимой задачей: мы думали, что в Тюмени такой квартиры просто нет».

Во-первых квартира, по требованиям, должна была находиться в 15 минутах ходьбы от отеля «Тюмень». «Надо сказать, что при выборе квартиры иностранцем расстояние до отеля решает все: здесь они могут отработать в восьми утра до шести вечера, но когда у нас семь вечера, в Америке раннее утро. Они приходят в отель, садятся и… продолжают работать», - отмечает Ольга Чемагина - Квартира должна быть не меньше 120 квадратных метров, рядом с домом – желательно закрытая территория и парковка. Охраняемым должен быть не только двор. Необходимо, чтобы и в подъезде дежурил консьерж. Во-вторых, дому, в котором будут жить зарубежные специалисты, должно быть не больше десяти лет. В старые дома они стараются не заезжать. В-третьих, сама квартира должна быть в отличном состоянии: хороший современный ремонт, с обоями не старого, советского образца, а под покраску, но так, чтобы квартира была выдержана в едином цвете в мягких, пастельных тонах. Если в помещении будут разноцветные комнаты (одна – зеленая, другая, например, желтая, третья – оранжевая) шанс, что иностранец согласится в нем жить, минимален. Другой важный момент: для иностранцев важно, чтобы в квартире был гостевой санузел. Идеальный вариант – сочетание ванная плюс сортир в одном санузле и душевая кабина плюс сортир – в другом. Обязательное требование – наличие кондиционера в каждой из комнат, наличие посудомоечной машины и стиральной машины-автомата с сушкой, а также выделенной сети интернет, англоязычного канала «НТВ плюс». Кроме того, в квартире должна быть горничная, должны быть оформлены услуги по доставке питьевой воды, потому что воду из-под крана иностранцы не пьют и услуги по доставке предметов первой необходимости (бытовой химии, салфеток и т.п.).

Конечно, соответствовать всем требованиям иностранных специалистов могут только квартиры в новых комплексах. Таких, как «Вавилон», комплекс «Цитадель», «12 Квартал», квартал по улице Даудельной, дом по улице Хохрякова, 45, впрочем, интересны квартиры и в так называемом «дворянском гнезде» - бывшие партийные дома в квартале за Музеем изобразительных искусств. Если в квартире сделан хороший ремонт, она становится достаточно привлекательной именно благодаря району. Хотя их стоимость почти в половину ниже квартир в новых домах.

Впрочем, аренда квартир иностранцами — настолько привлекательный бизнес, что некоторые из тюменских владельцев квартир покупают еще жилье, готовят его специально под требования и уже целенаправленно выставляют для аренды именно иностранцами.


Русский размах

Кроме иностранцев, дорогие квартиры для аренды востребованы в том случае, когда приезжают специалисты переживающих в последнее время бурное развитие в Тюмени различных торговых сетей, предприятий, активно выходящих на тюменский рынок. Обычно они ищут квартиры до 30 тысяч рублей, с хорошим ремонтом и наличием бытовой техники, но без претензий к сроку эксплуатации дома, двору и проч. Элитные квартиры могут снимать для собственных нужд и местные авторитеты. Очень часто в таких квартирах селят любовниц, устраивают разного рода сходки... Хотя отношения с квартиродателем у русского человека и у иностранца различаются кардинально. Если иностранец сразу заключает договор, в котором прописано, что все содержание квартиры берет на себя ее владелец, то наши чаще всего должны оплачивать коммунальные услуги сами. И на этой почве часто возникают конфликты: бывает так, что человек прожил в квартире год, но так ни разу ни по одному счету не заплатил.

Где жить будем?

Русские предпочитают снимать квартиру там, где находится их офис. Для иностранцев жизнь в центре города это еще и возможность постоянно быть в месте скопления всей той инфраструктуры, которая им необходима: ресторанов, кафе достаточно высокого уровня, спортивных клубов, салонов красоты и т.д.

Совершенно новый для Тюмени рынок – посуточная сдача квартир в аренду. Таких квартир в городе пока единицы – дело это хлопотное для владельца, зато в сезон может и на достаточно средней по параметрам квартире принести весьма неплохой доход. Главное в таком случае – наличие спальных мест, мебели, телевизора, холодильника, необходимой посуды и постельного белья. Впрочем, и тут существует градация: если квартира находится в хорошем состоянии, ее посуточная стоимость будет выше.

Например, двухкомнатная квартира с евроремонтом в центре города стоит 2 тысячи в сутки, стоимость средней по показателям однокомнатной квартиры где-то в районе Пермякова – тысяча рублей в сутки. Квартира, совмещающая в себе несколько спальных мест (по типу гостиничного номера) может обойтись в 800 рублей в сутки. Так что если захочется провести несколько часов в дали от любимой семьи, друзей, коллег и проч., можно отправиться не только в одну из местных гостиниц, где опять же есть риск столкнуться с кем-то из знакомых, но и в квартиру. Хотя вот так, вдруг, уединиться от всех скорее всего получится: обычно такие квартиры уже оказываются кем-то заняты.

Ольга Крюкова