Квартира в новостройке: ЖСК - альтернатива «долевке»?

16:08 19 января 2012

Версия для печати

Купить квартиру – значит, совершить самую важную и ответственную покупку в своей жизни. Большинство россиян именно так характеризуют эту сделку с недвижимостью. Какой вариант приобретения самый надежный? Законодательство определяет три формата покупки жилья: договор участия в долевом строительстве, вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка по жилищному сертификату. Более распространенными являются первые две формы.

Процедуру инвестирования в покупку строящегося жилья необходимо начать с анализа юридических и финансовых аспектов сделки. Нелишним будет поинтересоваться репутацией компании. В этих вопросах поможет разобраться Сергей Рагилев, юрист Центра консалтинга "ПрофСовет".

- Сергей Юрьевич, договор долевого участия более привычен для покупателя жилья в России. ЖСК не так широко применяется, но тоже разрешен законодательством. Расскажите о нем подробнее.

- Жилищно-строительный кооператив создается для строительства конкретного дома. В данном случае с потенциальными покупателями работает ЖСК как юридическое лицо, а сам застройщик является не продавцом, а генеральным подрядчиком. Покупатели квартир вступают в ЖСК на основании заявления, в котором изъявляют желание стать членами кооператива и платить взносы в соответствии с уставом организации. С каждым пайщиком заключается договор, предметом которого является получение жилья в многоквартирном доме по завершении строительства. В свою очередь член кооператива вносит в ЖСК паевой взнос, соответствующий стоимости квартиры. Размер взносов соответствует сумме затрат, необходимых на возведение жилого дома.

- Если сравнить приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ) с покупкой по формату ЖСК, какая из них в большей степени защищает интересы клиента?

- У каждой из них есть свои сильные и слабые стороны. При этом обе из них разрешены законодательством, которое всегда на стороне покупателя. Сравнить ДДУ и ЖСК можно по нескольким параметрам.

Во-первых, документальное оформление. При ЖСК с покупателем заключается договор паенакопления, в котором прописывается общая сумма пая, которую член ЖСК обязуется выплатить в оговоренные сроки, а также указывается график платежей. Государственная регистрация права собственности на квартиру осуществляется после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. При ДДУ заключается договор об участии в долевом строительстве, где отражен приобретаемый объект, цена, срок строительства. Право требования на долю в многоквартирном доме регистрируется в управлении Росреестра. Право собственности на готовую квартиру оформляется также после ввода дома в эксплуатацию.

Во-вторых, существуют различия в обязательствах юридических и физических лиц. Члены ЖСК формируют основной орган управления - общее собрание членов кооператива, где совместно принимаются все решения. В уставе и положении ЖСК отражены существенные моменты, с которыми покупатель должен обязательно ознакомиться: порядок вступления в кооператив, получение квартиры, выход из ЖСК, наименование обязательных платежей, график оплаты пая и другие права и обязанности сторон. Договор об участии в долевом строительстве обязывает застройщика в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

В-третьих, участники ЖСК имеют доступ к любой информации, в том числе о проданных квартирах в доме, что исключает риск двойных продаж. Дольщики доступа к информации о распределении денежных средств не имеют, поскольку это является коммерческой тайной застройщика.

И, наконец, разница в процессе самого строительства дома. ЖСК заключает договор подряда с одним застройщиком или несколькими компаниями, осуществляющими разные виды строительных работ. При этом ЖСК имеет право принять решение о смене застройщика в любой момент. При долевом строительстве строительная компания покупает или арендует земельный участок многоквартирный дом, заключает договора с инвесторами, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают квартиру в собственность.

- Каковы основные юридические аспекты участия в кооперативе?

- Для покупателя "кооперативная" форма может быть привлекательной, ведь застройщику приходится соблюдать не только законодательные акты, но и считаться с уставом кооператива и мнением его членов-пайщиков, которые могут оказывать влияние на застройщика и имеют право сменить руководство кооператива. Но и у самого пайщика, вступившего в кооператив, появляются новые обязанности, в том числе – финансовые. Это дополнительные расходы (вступительные и членские взносы, дополнительные паевые взносы при возникновении убытков), участие в общих собраниях, в выборе членов правления, ревизионных органов и участие в выборных органах.

Такая форма приобретения квартиры имеет ограничения для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: не все банки в нашем регионе кредитуют пайщиков. Но если застройщик имеет партнерские отношения с банком и обладает репутацией надежной строительной компании, то ипотека возможна, в том числе и на территории Тюменской области. В то же время ЖСК – хорошая альтернатива кредиту. Можно вносить паи частями согласно утвержденному графику рассрочки, не оплачивая при этом проценты. Нет необходимости собирать пакеты документов, искать поручителей, в обязательном порядке оплачивать страховку. Для вступления в ЖСК нужен только паспорт и свидетельство ИНН.

- Какими правами могут воспользоваться участники долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиков?

- У пайщиков право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива. В случае невозврата денег, участник кооператива может обратиться в суд. Приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса. При этом членские и вступительные взносы не подлежат возврату, но, как правило, эти взносы невелики. Также у пайщиков нет возможности для взыскания убытков и неустойки. Сроки могут корректироваться при общем решении собрания членов кооператива. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с застройщика, то пайщик может получить присужденное судом только при условии наличия свободных денежных средств ЖСК, достаточных для погашения указанной задолженности.

В то же время, при негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК имеют неоспоримое преимущество – они могут взять дело в свои руки и достроить дом, приняв, например, решение об увеличении паев. При долевом строительстве, в случае банкротства застройщика, дольщику вернут лишь ранее внесенные деньги. С учетом роста цен на недвижимость, данной суммы будет недостаточно для приобретения другого жилья. При этом шанс на то, что дом будет достроен, невелик.

- Какие меры необходимо предпринять в первую очередь, чтобы обезопасить себя при покупке квартир?

Главным критерием выбора способа покупки жилья являются надежность и репутация застройщика. Самые простые рекомендации, которые необходимо выполнить: ознакомиться с ФЗ № 214 от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.116 Гражданского кодекса и ст.110 Жилищного кодекса. Внимательно изучить договор и предоставляемые условия. Провести мониторинг общественного мнения и репутации компаний, который возможно осуществить через знакомства с сайтами, группами в социальных сетях, поиск отзывов на форумах. Пообщаться со знакомыми риэлторами и юристами, которые могут порекомендовать или наоборот отговорить от приобретения жилья в организации. А также переговорить с теми, кто уже вступил в ЖСК или приобретал у той или иной компании жильё через участие в долевом строительстве.

В целом, формы приобретения квартир похожи, но имеют свои тонкости, поэтому для принятия решения следует пользоваться проверенной информацией и мнением экспертов рынка. Только внимательность в изучении возможных вариантов поможет сделать правильный выбор с выгодными условиями.

Воспользоваться бесплатной консультацией и задать вопросы юристу можно на сайте profsovet72.ru в разделе консультативный центр.