Ипотека в Тюмени: будущее за брокерскими конторами

15:27 17 июля 2008

Версия для печати

Ситуацию на рынке ипотеки в Тюмени накануне анализировали местные представители крупнейших банков России, московские руководители брокерских структур и местные журналисты.

Дело в том, что 16 июля исполнилось 10 лет закону, положившему начало ипотечному кредитованию в нашей стране. Участники конференции обменялись мнениями о том, что же произошло за эти годы на рынке жилья и насколько стал решаем «квартирный вопрос» для россиян в целом, и тюменцев в частности.

Так, по словам вице-президента Ассоциации кредитных брокеров и финансового обозревателя еженедельника «Профиль» (Москва) Яна Арта, в 1998 году мало кто верил, что ипотека станет совершенно обычным и словом, и кредитом в России. С другой стороны иного выхода из жилищного кризиса не было. Ян Арт был участником и свидетелем обсуждения программ и выработки механизмов кредитования и вспомнил, как тогда было решено опробовать ипотеку в закрытом городе Серове, известном большинству россиян, как Арзамас-16. «Это было очень символично, - отметил он. - Так как ипотека воспринималась как нечто экзотическое, казалось, что подобный эксперимент можно ставить только на людях, которые привыкли к атомному оружию и тому подобному».

Сегодня на ипотечном рынке работает около 600 банков. Это больше чем в какой-либо другой стране. Однако, по мнению Арта, существует несколько проблем, которые затрудняют дальнейшее развитие ипотеки.

Во-первых, недопонимание процесса у населения. Люди, даже на уровне помощников депутатов Госдумы недопонимают математики кредита, своих прав и обязанностей, юридических, моральных и материальных последствий.

Во-вторых, сформировался перекос ипотеки. По статистике 50% кредитов выдано в трех регионах России – Питере, Москве и Тюменской области, т.е. в целом по стране ипотека идет слабо.

В-третьих, недоразвитость рынка: на одного россиянина, в среднем, выдано 130 евро, тогда как в США – 212 тысяч долларов. Эта колоссальная разница говорит о том, что ипотечный кризис нам не грозит.

Четвертый момент – сказываются последствия мирового кризиса ликвидности, т.е. для российских банков закончился «медовый месяц», когда они легко занимали деньги в зарубежных банках. Поэтому сейчас обсуждается возможность получения средств из других источников, например, открытие сберегательных касс, использование накоплений Пенсионного фонда или Стабфонда.

Пятый момент – сказывается посткризисная реакция. Например, Центральный Банк России понемногу начал повышать ставку рефинансирования. Пока это не оказывает каких-то серьезных изменений на кредитный процесс, однако вызывает у банков некоторую нервозность и ставит под вопрос процессы рефинансирования, которые только год назад начали развиваться.

Тем не менее, ипотека сейчас - самая модная тема для обсуждения на всех уровнях. А, по мнению генерального директора компании «Кредитмарт» (Москва) Николая Корчагина, это самый успешный проект законодательной, исполнительной властей и бизнес-структур.

«За десять лет цена на ипотеку снизилась раза в два, - заявил он. Сейчас у нас самая дешевая ипотека в мире, если сравнивать с уровнем инфляции. А то, что мы испытываем какие-то трудности, говорит о том, что в стране пока еще не сформирована полноуровневая система ипотеки. Предстоит поработать над механизмом процедуры взыскания на заложенное имущество, созданием сетей продаж через брокерские структуры, формированием рынка рефинансирования базовых активов. В ближайшие 10 лет это и будет происходить".

Напомним, что в Тюмень ипотека пришла только через пять лет с момента издания закона, в 2003 году. Пионером в этом деле стал банк Агропромкредит. Он выдавал кредит на 5 лет под 19% годовых при первоначальном взносе в 30%. Для сравнения сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 12,5% годовых, возможен кредит при нулевом взносе, а срок выплаты денег увеличился до 30 лет, в некоторых банках даже до 50.

Экспансия крупных банков в Тюмень началась в 2005 году, когда активно стало развиваться жилищное строительство и цены начали быстро расти. Сегодня в Тюмени работает по ипотеке 43 банка. Ее доля в их портфелях постоянно растет и на 1 апреля 2008 года составляла 32%. Правда, в 2007 году некоторые кредитные структуры частично сократили объемы выдачи средств, либо вовсе заморозили данные операции, формально принимая заявки от граждан.

Появились и программы рефинансирования кредитов, правда, они мало используются. Как пояснил руководитель интернет-портала «Ипотека Тюмени» Владимир Андреев, это объясняется тем, что тюменцы в 2007 году начали активно погашать свои кредиты и порядка 80% граждан полностью рассчитались по долгам. Тем более, что ставки по кредитам начали вновь подниматься в верх, т.е. потерялся экономический смысл программы.

Сейчас тюменцы должны банкам чуть более 16 млрд. рублей плюс почти 2,2 млрд. рублей жилищных кредитов, выданных преимущественно Сбербанком.

По мнению представителей кредитных структур Тюмени, мировой банковский кризис не сказался на тюменцах. По словам заместителя управляющего Тюменского городского отделения Сбербанка России Сергея Кравченко, за последний год объем жилищных кредитов увеличился примерно в 4-5 раз. И предпосылок для снижения не наблюдается. С другой стороны, чувствуется, что население берет кредиты на грани своих возможностей. Поэтому, возможно, будет происходить либерализация в оценке платежеспособности клиентов.

Начальник управления розничного бизнеса Тюменского филиала АКБ «Абсолют Банк» Марина Попова также отметила, что снижения интереса к ипотеке не видит. Каждый квартал число заемщиков увеличивается в 3 раза. Причем, она даже считает, что для их банка «медовый месяц» только начался. «В такой ситуации сейчас находятся те банки, которые своей стратегической задачей ставили развитие ипотеки», - отметила она. Петрова также добавила, что рефинансирование кредитов также пользуется у тюменцев спросом. Однако платежеспособность у населения все же снизилась, поэтому сейчас банк рассматривает и неофициальные доходы граждан.

В целом проблема официальных и неофициальных доходов заемщиков актуальная для кредиторов. Например, по словам и.о. начальника отдела розничного бизнеса филиала в Тюмени Ханты-Мансийского банка Александра Попова, ХМБ – первый в области по объему капиталов. Он занимает порядка 50% ипотеки Югры, в Тюмени же 40% заявителей получают отказы. «Существует проблема доказательства своей платежеспособности, - поясняет Александр Попов. - По некоторым данным, порядка 40-50% жителей Тюмени получают часть своих доходов неофициально. Банк не может засчитывать их в качестве платежеспособности клиента».

В Городском ипотечном банке в Тюмени, где занимаются только ипотекой, подходят к своим клиентам гибче. «Есть такая категория клиентов, к которым банк применяет достаточно мягкие условия, - отметила руководитель тюменского кредитно-кассового офиса банка Инна Кондратова, - Мы кредитуем субъекты малого бизнеса, людей без прописки и гражданства, с удаленным залогом недвижимости в 270 км от Тюмени. Однако для них - выше ставка рисковой составляющей».

Интересно, что в Тюмени практически нет просроченных кредитов. «Нас спасает отношение граждан к долгу, люди боятся потерять жилье, - говорит Сергей Кравченко, - Ввиду низких процентов невозвратов банку и интересны такие кредиты. Однако, если требования к заемщикам будут снижаться, такие ситуации не исключены».

По мнению Николая Корчагина, настроение банковских работников в Тюмени лучше, чем у их коллег в Москве и Питере. Однако, он уверен, что в следующие годы будет происходить оптимизация банков и активно развиваться услуги брокеров. В России останется 50-60 крупных финансовых структур, которые будут предоставлять кредитные продукты, а доносить их до населения будут торговые сети, в виде брокерских контор, как, например, это происходит с продажей автомобилей. Брокеры более гибко обслуживают клиентов и могут предложить весь диапазон рынка, в том числе страховые и инвестиционные услуги. Например, в Америке сейчас при участии брокеров совершается 60% сделок, в России – около 20%. «Сравнивая с Америкой можно предположить, что рост составит в 3 раза, - подытожил Карчагин. – сейчас же идет становление этого процесса».

Марина Антонова