Переоценка кадастровой стоимости земли - способ сэкономить в кризис

10:14 25 марта 2016

Версия для печати

Как рационально распорядиться земельными активами и правильно рассчитать земельный налог, - рассказывают эксперты консалтинговой группы "РАСТАМ".

В кризис вопрос грамотного инвестирования свободных средств и эффективного управления уже существующими активами становится одним из самых актуальных для бизнеса и просто состоятельных граждан. Весьма надежным вложением считается покупка земли. В отличие от банковских вкладов, акций, облигаций, теряющей в цене жилой недвижимости, рынок земельных участков достаточно вяло реагирует на экономические потрясения. Однако многих потенциальных покупателей смущает необходимость расходов на содержание этого актива. О том, как эффективно управлять "земельными" активами и сократить расходы на их содержание - в нашем материале.

Налоговые тонкости

Земельный налог относится к местным налогам, поэтому каждый регион имеет право установить свои налоговые ставки и льготы. В Тюмени налоговая ставка составляет от 0,25% до 1,5% (в зависимости от вида использования участка). При этом для граждан Тюменской области предусмотрено немало преференций, о которых, возможно, знают не все. Например, налоговая база (то есть, по сути, стоимость объекта налогообложения) на 600 тыс. рублей уменьшается для пенсионеров и почетных граждан Тюмени. И на 590 тыс. рублей – для героев СССР и РФ, кавалеров ордена Славы, инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также ряда других лиц. Полную информацию о действующих в Тюменской области льготах можно посмотреть на официальном сайте ФНС России.

"Следует отметить, что в соответствии со ст. 21 НК РФ использование налоговых льгот носит заявительный характер. Порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, устанавливаются органами муниципальных образований", - рассказывает менеджер компании "РАСТАМ-Аудит" (одно из подразделений консалтинговой группы "РАСТАМ", принадлежащей Любови Растамхановой) Мария Дорогова и обращает внимание на важные нюансы законодательства.

Так, к примеру, если налогоплательщику принадлежат несколько земельных участков, находящихся на территории одного муниципального образования, то налоговую льготу он может получить только для одного из них. На выбор.

Но если вы являетесь владельцем земли в разных муниципальных образованиях, то уменьшение налоговой базы должно осуществляться в отношении каждого из этих участков.

Также эксперт "РАСТАМ" приводит несколько простых формул, которые помогут владельцам земли проверить сумму налога, исчисленную к уплате налоговым органом.

По общему правилу земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного налога на ставку налога. В случае применения льготы земельный налог по итогам года рассчитывается по формуле:

На практике возникают случаи, когда период владения земельным участком составляет неполный год. В этом случае для расчета суммы земельного налога, необходимо определить также коэффициент владения за период (Коэффициенткв):

Земельный налог в этом случае будет рассчитываться по формуле, приведенной выше, только с учетом коэффициента владения.

Переоценка ценностей

Как видно из приведенных формул, сумма земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости участка. Однако последняя иногда может быть спорна. По закону кадастровая оценка объектов проводится не реже одного раза в 5 лет и утверждается постановлением органов местного самоуправления. Бывает кадастровая стоимость отличается от рыночной– с этим уже столкнулись жители разных регионов России, многие из которых в поисках справедливости были вынуждены обращаться за помощью при установлении реальной стоимости.

"Кадастровая стоимость определяется с помощью математических моделей", иначе говоря, методами массовой оценки, поэтому зачастую имеют место существенные погрешности. Индивидуальные особенности конкретного объекта при такой оценке учитываются не в полной мере, то есть происходит игнорирование отдельных конкретных характеристик земельного участка, существенно влияющих на его реальную стоимость. В частности, не учтенными остаются такие факторы, как транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история, наличие коммуникаций и т. д.", - поясняет руководитель направления оценки компании "РАСТАМ-Оценка" Наталья Градобоева.

Еще одна причина нестыковок между рыночной и кадастровой стоимостью в том, что оценочная компания зачастую использует при расчетах данные, представленные только в открытых источниках (то есть цены предложений).

"Однако, как известно, цены предложения объектов значительно отличаются от стоимости реальных сделок, которая, как правило, значительно ниже. Таким образом, чем больше ваш сосед просит за свой земельный участок, тем выше будет оценена кадастровая стоимость и вашей земли. В дальнейшем цена продажи участка соседом может быть значительно снижена, но это уже не отразится на размере удельного показателя кадастровой стоимости", - говорит эксперт.

Кроме того, часто происходит неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Например, один земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, а соседний - для строительства объекта коммерческого назначения. Разница между стоимостью этих участков может отличаться в десятки раз.

"По разным причинам назначения земли могут не соответствовать действительности, что приводит к росту кадастровой стоимости участков в разы и, соответственно, расходам на ее содержание. Собственники могут не сразу заметить ошибку и будут нести бремя содержания участка. В худшем случае будут даже вынуждены прекратить инвестиционные проекты и в результате потеряют миллионы", - отмечает Наталья Градобоева.

Все в суд

Чтобы избежать неоправданных затрат собственники или арендаторы земли в последние годы активно пытаются оспорить кадастровую стоимость. Но многие на этом пути сталкиваются с различными трудностями. В первую очередь, гражданам необходимо грамотно оформить основания для пересмотра.

"То есть человек должен доказать, что при определении кадастровой стоимости его участка изначально использовались достоверные сведения. Или же подтвердить, что рыночная стоимость земли на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, была существенно ниже", - поясняет менеджер-юрист компании "РАСТАМ-Право" Анна Стратула.

Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. Причем физические лица обладают правом выбора. Граждане могут оспорить кадастровую стоимость по своему выбору в судебном или в административном порядке. Юридические лица такой возможности лишены, для них оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке - обязательная процедура и лишь после получения отказа комиссии возможно обращение в суд. Обращаться в оба органа необходимо после того, как будет собран пакет необходимых документов. В частности, потребуются справка о кадастровой стоимости участка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на землю, а также документы, подтверждающие недостоверность сведений о земельном участке либо отчет об оценке его рыночной стоимости. При этом нужно учитывать и сроки. К примеру, подать иск в суд можно не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов в государственный кадастр недвижимости.

"Бывает так, что попытки добиться установления кадастровой стоимости в размере рыночной не только нецелесообразны, но даже вредны для заявителя, так как рыночная стоимость объекта может оказаться куда выше кадастровой. В результате человек будет платить еще больше на содержание, чем раньше, - объясняет Анна Стратула. - У нас холдинговая компания, наши оценщики для начала могут провести предварительную экспертизу и дать элементарную оценку, показать экономический эффект от пересмотра кадастровой стоимости".